Zustimmung zur Mieterhöhung

Mieterhöhung, aber wie?

Der Mietspiegel war neben dem Sachverständigengutachten und dem Vorweisen von 3 Vergleichswohnungen ein gleichwertiges Begründungsmittel. Ab dem 1.9.2001 gibt es einen qualifizierten Mietspiegel. Dies soll zwingendes Begründungsmittel im vorgerichtlichen Mieterhöhungsverlangen werden. Auch wenn ein solcher Mietspiegel vorliegt kann der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen auch auf andere Begründungsmittel stützen. Dies sollte der Vermieter insbesondere dann tun, wenn er der Auffassung ist, daß die ortsübliche Vergleichesmiete für die Wohnung höher liegt, als im qualifizierten Mietspiegel angegeben. Dann kann die Mieterhöhung mit 3 Vergleichswohnungen oder einem Sachverständigengutachten begründet werden.

Im Folgenden finden Sie die einschlägigen Vorschriften bezüglich der Mieterhöhung:

Im neuen Mietrecht wurden Regelungen aus dem Miethöhegesetz (MHG) in das BGB übernommen:

Zunächst der § 558 BGB

§ 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichmiete)

(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit fünfzehn Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.

(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.

(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze).

(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,

1. wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist

und

2. soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.

Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen.

(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Abs. 1 mit 11 vom Hundert des Zuschusses.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

In § 558 a BGB heißt es zur Form und Begrünung der Mieterhöhung:

§ 558 a BGB

(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.

2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf

1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),

2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),

3. ein mit Gründen versehens Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,

4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.

Auch diese Vorschrift gilt nur für Wohnraummietverhältnisse. An dieser Stelle soll kurz auf die Form des Erhöhungsverlangens eingegangen werden. Das Erhöhungsverlangen nach § 558 kann nämlich in Textform erstellt werden.

§ 126b BGB

Ist durch Gesetz Textform vorgeschrieben, so muß die Erklärung in einer Urkunde oder auf andere zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeignete Weise abgegeben, die Person des Erklärenden genannt und der Abschluß der Erklärung durch Nachbildung der Namensunterschrift oder anders erkennbar gemacht werden.

Kennzeichen der Schriftform ist, daß eine Mitteilung oder Erklärung in lesbaren Schriftzeichen ausreicht und auf eine eigenhändige Unterschrift, sowie auf das Urkundserfordernis verzichtet werden kann.

Das heißt, es reicht aus, wenn
- lesbare Schriftzeichen verwendet werden
- der Erklärende angegeben wird
- der Abschluß der Erklärung erkennbar ist

In Zukunft können daher folgende Formen das Textformerfordernis erfüllen:

- E-mail,
- Telefax,
- Telex, Teletext,
- u.U. auch SMS


Die neu eingeführte Mietdatenbank:

Der § 558 b BGB befaßt sich mit der Zustimmung zur Mieterhöhung:

In § 558 b BGB heißt es hierzu:

§ 558 b BGB

(1) Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens.

(2) Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muß innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden.

(3) Ist der Klage ein Erhöhungsverlangen vorausgegangen, das den Anforderungen des § 558a nicht entspricht, so kann es der Vermieter im Rechtsstreit nachholen oder die Mängel des Erhöhungsverlangens beheben. Dem Mieter steht auch in diesem Fall die Zustimmungsfrist nach Absatz 2 Satz 1 zu.


(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Der Zugang des wirksamen Mieterhöhungsverlangens setzt die Überlegungsfrist des § 558 b Abs. 2 BGB in Gang.

Zur Verdeutlichung eine Tabelle bezüglich des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens:

Zugang des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens

zwischen				Ablauf der Überlegungs, -bzw. Zustimmungsfrist
dem 1.1. dem 1.2. dem 1.3. dem 1.4. dem 1.5. dem 1.6. dem 1.7. dem 1.8. dem 1.9. dem 1.10. dem 1.11. dem 1.12.	und und und und und und und und und und und und	31.1 28./29.2 31.3. 30.4. 31.5. 30.6. 31.7. 31.8. 30.9. 31.10 30.11 31.12		31.3. 30.4. 31.5. 30.6. 31.7. 31.8. 30.9. 31.10. 30.11. 31.12. 31.1 28./29.2

Was versteht man unter einem Mietspiegel ?

Hierzu gibt § 558 c BGB Auskunft:

§ 558 c BGB

(1) Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.

(2) Mietspiegel können für das Gebiet einer Gemeinde oder mehrerer Gemeinden oder für Teile von Gemeinden erstellt werden.

(3) Mietspiegel sollen im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepaßt werden.

(4) Gemeinden sollen Mietspiegel erstellen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem vertretbaren Aufwand möglich ist. Die Mietspiegel und ihre Änderungen sollen veröffentlicht werden.

(5) Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über den näheren Inhalt und das Verfahren zur Aufstellung und Anpassung von Mietspiegeln zu erlassen.

Diese Vorschrift gilt nur für Wohnraummietverhältnisse.

Was versteht man unter einem qualifizierten Mietspiegel ?

Der sog. qualifizierte Mietspiegel ist völlig neu im BGB. Näheres hierzu ergibt sich aus § 558 d BGB:

§ 558 d BGB

(1) Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist.

(2) Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Dabei kann eine Stichprobe oder die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamtes ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zugrunde gelegt werden. Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen.

(3) Ist die Vorschrift des Absatzes 2 eingehalten, so wird vermutet, daß die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.

Die ebenfalls völlig neu eingeführte Mietdatenbank findet ihre gesetzliche Definition in § 558e BGB. Die Vorschrift gilt ebenfalls nur für Wohnraummietverhältnisse.

§ 558e BGB lautet:

§ 558e BGB

Eine Mietdatenbank ist eine zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete fortlaufend geführte Sammlung von Mietern, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt wird und aus der Auskünfte gegeben werden, die für einzelne Wohnungen einen Schluß auf die ortsübliche Vergleichsmiete zulassen.

Mieterhöhung bei Modernisierung

Früher waren nur Modernisierungsmaßnahmen umlegbar, mit denen Heizenergie eingespart wird.

- Ab dem 1.9.2001 sind alle Modernisierungsmaßnahmen, mit denen nachhaltig Energie gespart wird, wie z.B. Strom etc. umlegbar.

Die Ankündigungsfrist wird von 2 auf 3 Monate verlängert.

- Die Anforderungen bezüglich der Mitteilung über Modernisierungsmaßnahmen werden gelockert. Der Vermieter muß bezüglich des Umfanges und des Beginns der Maßnahme lediglich eine voraussichtliche Angabe machen.

- Die Frist für das Wirksamwerden der Mieterhöhung verlängert sich um einen Monat.

- Die Kündigungsfrist bei Mieterhöhung beträgt einheitlich 2 Monate. Die bisherige Kündigungsfrist von 3 Monaten gilt nicht mehr.

§ 559 Mieterhöhung bei Modernisierung

(1) Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung), oder hat er andere bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, so kann er die jährliche Miete um 11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

(2) Sind die baulichen Maßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt worden, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 559 b Geltendmachung der Erhöhung, Wirkung der Erhöhungserklärung

(1) Die Mieterhöhung nach § 559 ist dem Mieter in Textform zu erklären. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559 und 559a erläutert wird.

(2) Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung. Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn der Vermieter dem Mieter die zu erwartende Erhöhung der Miete nicht nach § 554 Abs. 3 Satz 1 mitgeteilt hat oder wenn die tatsächliche Mieterhöhung mehr als 10 vom Hundert höher ist als die mitgeteilte.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung

Dem Mieter steht nach einer geltend gemachten Mieterhöhung des Vermieters ein Sonderkündigungsrecht zur Seite.

§ 561 Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung

(1) Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 oder § 559 geltend, so kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein.

(2) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.