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§ 554 BGB regelt die Duldungspflicht des Mieters bezüglich Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen:
§ 554 Duldung von Erhaltungs-
und Modernisierungsmaßnahmen
(1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache
erforderlich sind.
(2) Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie
oder Wasser oder zur
Schaffung neuen Wohnraums hat der Mieter zu dulden. Dies gilt nicht, wenn
die Maßnahme für ihn,
seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte
bedeuten würde, die auch
unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer
Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Dabei sind insbesondere
die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen, vorausgegangene
Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung zu
berücksichtigen. Die zu erwartende Mieterhöhung ist nicht als Härte anzusehen,
wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er
allgemein üblich ist.
(3) Bei Maßnahmen nach Absatz 2 Satz 1 hat der Vermieter dem Mieter
spätestens drei Monate vor
Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn,
voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform
mitzuteilen. Der Mieter ist berechtigt, bis zum Ablauf des Monats, der auf
den Zugang der Mitteilung folgt, außerordentlich zum Ablauf des nächsten
Monats zu kündigen. Diese Vorschriften gelten nicht bei Maßnahmen, die nur
mit einer unerheblichen
Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden sind und nur zu einer
unerheblichen Mieterhöhung
führen.
(4) Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Maßnahme nach Absatz 1 oder
2 Satz 1 machen mußte, hat der Vermieter in angemessenem Umfang zu
ersetzen. Auf Verlangen hat er Vorschuß zu leisten.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 2 bis 4 abweichende
Vereinbarung ist unwirksam.
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Nach
dem bisherigen Recht war die Duldungspflicht von Erhaltungsmaßnahmen in
§ 541 a BGB und die Pflicht zur Duldung von
Modernisierungsmaßnahmen in § 541 b BGB geregelt. Die
Mietrechtsreform hat die Duldungspflichten des Mieters nunmehr in einer
Vorschrift, dem § 554 BGB zusammengefaßt.
Vor der Mietrechtsreform zählten zu den Modernisierungsmaßnahmen Maßnahmen zur
Einsparung von Heizenergie. Die Neuregelung erweitert diesen Begriff
auf alle Maßnahmen zur Einsparung von Energie.
Hierdurch werden insbesondere auch stromsparende Maßnahmen erfaßt. Nach dem
alten Recht war die Maßnahme zwei Monate vor Beginn anzukündigen; diese
Frist beträgt nach neuem Recht drei Monate.
Die
Anforderungen an den Inhalt der Mitteilungspflicht sind nach neuem Recht weitaus
geringer. Bislang mußte der Vermieter „Art, Umfang, Beginn und
voraussichtliche Dauer sowie die zu erwartende Erhöhung des Mietzinses“
mitteilen. Nach dem neuem Recht bleibt zwar die Mitteilungspflicht
hinsichtlich der Art, der voraussichtlichen Dauer sowie der zu erwartenden
Erhöhung des Mietzinses unverändert, aber nach neuem Recht sind nicht wie
bisher der genaue Umfang und der genaue Beginn, sondern lediglich der voraussichtliche
Umfang und Beginn mitzuteilen.
Jede Änderung der mitteilungspflichtigen
Umstände hat zur Folge, daß der Vermieter eine erneute Mitteilung gegenüber
dem Mieter abgeben muß.
Früher hatte die Modernisierungsmitteilung schriftlich zu
erfolgen. Jetzt reicht eine Mitteilung in Textform aus.
Das Verfahren nach
§ 554 Abs. 3 BGB hat der Vermieter dabei unbedingt einzuhalten. Ihn trifft hierbei
nicht nur eine umfangreiche Informationspflicht, der Vermieter läuft auch
Gefahr, wenn er das Verfahren nicht einhält, daß der Mieter nicht zur
Duldung verpflichtet ist, eine Abwägung der beiderseitigen Interessen also
gar nicht erst stattfindet (OLG München WuM 1991, 481).
Nach der Durchführung von Maßnahmen
der Modernisierung oder der Verbesserung des Wohnwertes kann der Vermieter
die Miete gem. § 559 BGB erhöhen:
§ 559 Mieterhöhung bei Modernisierung
(1) Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen
durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die
allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig
Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung), oder hat er
andere bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt, die er nicht
zu vertreten hat, so kann er die jährliche Miete um 11 vom Hundert der für
die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.
(2) Sind die baulichen Maßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt worden,
so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Übergangsregelung: Ist die
Modernisierungsankündigung dem Mieter vor dem 1. 9. 2001 zugegangen,
so ist noch § 541 b BGB alte Fassung anzuwenden.
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