Wissenswerte Rechtsprechung aus dem Mietrecht

 

 

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Verschlechterung der Finanzen des Mieters kein Kündigungsgrund

 

 

Die wesentliche Verschlechterung der Finanzen des Mieters berechtigt ihn grundsätzlich nicht zur Kündigung eines Zeitmietvertrages.

(LG Coburg, 33 S 94/01)

 

 

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Verlust der Gewährleistungsrechte

 

 

Bisher galt der Grundsatz:

Nutzt der Mieter seine Wohnung in Kenntnis bestehender Mängel und zahlt er trotz der Kenntnis des Mangels weiterhin die volle Miete, dann verliert er nach Ablauf von 6 Monaten seine Rechte auf Mietminderung und Schadensersatz.
(OLG Frankfurt, 16 U 56/99, WuM 2000, 116)

Dieses Urteil und die gesamte Rechtsprechung zu dieser Problematik dürfte nach hiesiger Auffassung durch den neu gefaßten § 536 c BGB obsolet geworden sein.

In Zukunft verliert der Mieter sein Minderungsrecht nur insoweit, als der Vermieter durch eine unterlassene Mängelanzeige des Mieters keine Abhilfe schaffen konnte.

In § 536 lit. c, Abs. 2 BGB heißt es:

§ 536 c II

(2) Unterläßt der Mieter die Anzeige, so ist er dem Vermieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. Soweit der Vermieter infolge der Unterlassung der Anzeige nicht Abhilfe schaffen konnte, ist der Mieter nicht berechtigt,

1. die in § 536 BGB bestimmten Rechte geltend zu machen (Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln)
2. nach § 536a Abs. 1 Schadensersatz wegen Nichterfüllung zu verlangen oder
3. ohne Bestimmung einer angemessenen Frist zur Abhilfe nach § 543 Abs. 3 Satz 1 zu kündigen.

Ein Mieter der während der Mietzeit einen auftretenden Mangel zunächst bei vollständiger Zahlung hingenommen hat, wird hierdurch keinen Rechtsverlust mehr erleiden, auch wenn er die Zahlungen über 6 Monate hinaus voll aufrecht erhalten hat. Er kann auch danach noch seine Minderungsrechte gegenüber dem Vermieter geltend machen. Es kommt höchstens noch eine Verwirkung in Betracht, die wohl nur in den seltensten Fällen angenommen werden kann.

Der Mieter hat daher in Zukunft die Möglichkeit, unter voller Zahlung des Mietzinses mit dem Vermieter eine Lösung zu finden, ohne daß es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung kommen muß. Sollte der Mieter hiermit keinen Erfolg haben, kann er seine Rechte dann immer noch geltend machen.

Die neue Vorschrift soll also Streit zwischen den Parteien verhindern; es bleibt abzuwarten, ob die Erwartungen des Gesetzgebers erfüllt werden.

Sobald hier erste Entscheidungen der Rechtsprechung vorliegen, werden wir berichten.*

* Es liegt nunmehr das soweit hier ersichtlich erste Urteil zu dieser Probelmatik vor, das unsere Auffassung stützt:

Das Amtsgericht Rudolstadt hat bezüglich der Mietminderung trotz vorbehaltloser Mietzahlung folgendes entschieden:

AG Rudolstadt, Urt. v. 23.01.2002 (2 C 139/99 – nicht rechtskräftig)

 

Auch wenn der Mieter bei einem bekanntem Mangel an der Mietsache über einen längeren Zeitraum hinweg die Miete vorbehaltlos zahlt, kann er sich trotzdem auf sein Minderungsrecht gemäß § 536 b BGB berufen.

 

Das Recht zur Mietminderung sei, so das Gericht, nicht gem. § 536 b BGB analog wegen mehrmonatiger vorbehaltloser Zahlung der Miete ausgeschlossen.

Zwar habe es der früher ganz herschenden Meinung entsprochen, daß das Recht zur Mietminderung entfällt, wenn der Mieter in Kenntnis des Mangels über einen längeren Zeitpunkt die Miete vorbehaltlos gezahlt habe. Durch das am 1.9.2001 in Kraft getretene Mietrechtsreformgesetz habe der Gesetzgeber in Kenntnis dieser Auffassung keinen entsprechenden Ausschlusstatbestand geschaffen. Das Gericht zitierte zur Begründung seiner Entscheidung die Begründung des Kabinettsentwurfes. Dort heißt es: „Es wurde davon abgesehen, im Zusammenhang mit der Vorschrift des § 536b BGB-E eine Regelung für den Fall zu treffen, daß der Mieter einen Mangel erst nach Vertragsschluß erkennt und trotz Kenntnis des Mangels die Miete über einen längeren Zeitraum hinweg vorbehaltlos in voller Höhe weiter zahlt.

 

 

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Verwirkung von Rückzahlungsansprüchen wegen überhöhter Miete

 

 

Ein Anspruch des Mieters auf Erstattung angeblich überhöhter Mietzinsen kann verwirkt sein, wenn er diesen viele Jahre nicht geltend macht und der Vermieter darauf vertraut, daß er den vereinnahmten Mietzins behalten darf, so das LG Frankfurt am Main. In dem besagten Fall bestand ein Mietverhältnis seit 1990 und der Mieter berief sich erst 1997, als er nicht mehr in der Lage war, den Mietzins zu zahlen, auf die Mietpreisüberhöhung.

 

 

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Verwirkung des Mietzinses bei langfristiger Minderungshinnahme

 

 

Nimmt der Vermieter die vom Mieter mit Mängeln begründete Einbehaltung des Mietzinses über einen längeren Zeitraum hin (hier drei Jahre), dann ist die Einforderung des rückständigen Mietzinses verwirkt.

(LG Berlin, NZM 1999, 170)

 

 

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Zustimmung zur Mieterhöhung

 

 

Die Zustimmung zur Mieterhöhung muß schriftlich erfolgen. Bei allen Mietverträgen über Grundstücke, die über ein Jahr geschlossen werden sind die wesentlichen Vertragsänderungen, zu denen auch die Mieterhöhung gehört, schriftlich zu vereinbaren. Die zweimalige Zahlung des erhöhten Mietzinses durch den Mieter ist daher nicht ausreichend.

(LG Wiesbaden, Beschl. v. 20.1.2000, Az.: 1 T 34/99)

 

 

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Kündigung per Einschreiben

 

 

Eine Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die einen Einschreibebrief als Wirksamkeitsvoraussetzung für die Kündigung eines Mietvertrages vorsieht ist nach dem AGBG unwirksam, wenn sie innerhalb der Allgemeinen Geschäftsbedingungen an einer unvermuteten Stelle enthalten ist. Zwar ist die Vereinbarung bestimmter formeller Anforderungen an eine Kündigung möglich. Soll jedoch die Zusendung einer Kündigung per Einschreiben Voraussetzung für die Wirksamkeit einer Kündigung sein, dann muß diese Klausel eindeutig und klar vereinbart worden sein.

(OLG Naumburg, 7 U 94/98)

 

 

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Schadensersatzanspruch wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs

 

 

Kündigt ein Vermieter einen Wohnungsmietvertrag, weil zu dem Auszugstermin sein derzeit an einem anderen Ort lebender Sohn für die Aufnahme einer Lehrerausbildung die Wohnung benötige, obwohl diese Ausbildung zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung nur vage geplant ist, dann liegt in der Darstellung dieser Planung als sicher eine Eigenbedarfstäuschung.

(AG Dortmund, Az.: 125 C 9590/98, nicht rechtskräfig)

 

 

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Vermieterzustimmung zur Elternaufnahme in dieWohnung

 

 

Der Mieter kann berechtigt sein, seine Eltern auch ohne Erlaubnis des Vermieters in die gemietete Wohnung aufzunehmen. Hierbei kommt es, wenn insoweit eine konkrete mietvertragliche Vereinbarung fehlt, auf die Umstände des Einzelfalls an, insbesondere auf die Art und den Zuschnitt der Wohnung sowie darauf, ob die Zahl der Personen überschritten wird, mit deren Aufnahme in die Wohnung der Vermieter bei Abschluß des Mietvertrags rechnen mußte.

In dem zu entscheidenden Fall, in dem es um die Aufnahme hilfsbedürftiger Eltern durch ihre Kinder ging, wurde ein berechtigtes Interesse des Mieters angenommen. Bei Personen, die dem Mieter nahestehen, jedoch nicht als zur Familie im engsten Sinn gehörig anzusehen sind, wird schon allgemein in aller Regel ein berechtigtes Interesse des Mieters an ihrer Aufnahme in die Wohnung anzuerkennen sein. Dies gilt um so mehr, wenn der Mieter kraft Gesetzes verpflichtet ist, solchen Personen Unterhalt zu gewähren, wie dies bei unterstützungsbedürftigen Eltern der Fall sein kann. Die Aufnahme hilfsbedürftiger Eltern durch ihre Kinder ist auch aus sozialen Gründen dringend erwünscht. Es ist daher anerkannt, daß ein berechtigtes Interesse des Mieters an der Aufnahme der Eltern zu bejahen ist.

(BayObLG, Beschluß vom 6. 10. 1997 - RE-Miet 2/96)

 

 

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