Wissenswertes rund um den Mietvertrag   Hier finden Sie eine stetig wachsende Sammlung relevanter Punkte, die bei Abschluß und Beendigung eines Mietvertrages zu beachten sind Haben Sie Fragen oder Anregungen zu dieser Rubrik? Dann schreiben Sie uns an anwalt@mietrechtsfragen.de! Die im sozialen Mietrecht geltenden Wohnraumschutzvorschriften, wie z.B. Bestandsschutz und Mietpreis gelten nicht für die Geschäftsraummiete. Liegt ein Geschäftsraummietverhältnis vor, so ergibt sich hieraus als Folge, daß sämtliche materiellen Vorschriften des Wohnraummietrechts sowie die verfahrensrechtlichen Vorschriften zur Wohnungsmiete nicht anwendbar sind. Übersicht: Wann liegt Geschäftsraummiete vor? Die Bedeutung des Übergabeprotokolles Die Bedeutung des Abnahmeprotokolles Ordentliche Kündigung bei Mietverhältnissen über Geschäftsräume Fristlose Kündigung bei Mietverhältnissen über Geschäftsräume Schönheitsreparaturen und was darunter zu verstehen ist Wahrheitsgemäße Antworten des Mietinteressenten

Wann liegt Geschäftsraummiete vor?   Geschäftsraummiete liegt in Abgrenzung zur Wohnraummiete dann vor, wenn Grundstücke, Gebäude oder Räume gegen Entgelt zu anderen als Wohnzwecken aufgrund eines Vertrages befristet oder unbefristet überlassen werden.     Übersicht

Das Übergabeprotokoll   Das Übergabeprotokoll stellt eine Art Quittung dar, durch die der Mieter bestätigt, das Mietobjekt in mängelfreiem Zustand erhalten zu haben. Weist das Mietobjekt dann bei der Rückgabe Schäden auf, die im Übergabeprotokoll nicht vermerkt sind, so muß der Mieter beweisen, daß sie von Anfang an vorhanden waren. Kann er dies nicht, dann haftet er für deren Beseitigung.     Übersicht

Das Abnahmeprotokoll   Das Abnahmeprotokoll dient häufig als Grundlage für die Vorbereitung von Schadensersatzansprüchen wegen nicht ordnungsmäßiger Rückgabe der Mieträume, insbesondere unterlassener Schönheitsreparaturen. Hier wirkt sich gegen den Vermieter aus, wenn ein bestimmter Mangel im Protokoll nicht aufgeführt wird; er wird bei insoweit vorbehaltloser Rücknahme mit seinen Ansprüchen wegen nicht vermerkter Mängel ausgeschlossen. Bei Wohnungsrückgabe empfiehlt sich daher ein schriftliches Abnahmeprotokoll. Einzutragen sind: Name des Mieters, Datum, Zeit, Ort, Straße, Haus, Stockwerk, anwesende Personen. Zu jedem Punkt eine kurze Notiz fertigen. Nach Besichtigung und vor Schlüsselübergabe durch Mieter an Vermieter zwei gleichlautende Aus- fertigungen des Protokolls leserlich und eigenhändig unterschreiben. Häufig enthält das Protokoll weitere vorformulierte Erklärungen, die der vereinfachten Rechtsdurchsetzung dienen sollen, z.B. eine Ersatzvornahmeklausel zugunsten des Vermieters. Sie verstößt gegen § 11 Nr. 4 AGBG, wenn der Vermieter nicht zu mahnen oder keine Nachfrist zu setzen braucht. Klauseln, nach denen der Mieter den Vermieter beauftragt, die festgestellten Mängel auf seine Kosten zu beheben, dürften auf eine Umgehung der Regelung in § 11 Nr. 4 AGBG hinauslaufen oder doch überraschend i.S. von § 3 AGBG sein. Zur Sicherheit sollte man folgendes beachten: - Zur Abnahme nimmt man einen Fotoapparat mit. - Empfehlenswert ist es auch, daß ein Zeuge mitgeht, dieser sollte jedoch mit dem Mieter nicht unbedingt verwandt oder verschwägert sein.     Übersicht

Ordentliche Kündigung bei Mietverhältnissen über Geschäftsräume   Bei Mietverhältnissen über Geschäftsräume gelten andere gesetzliche Kündigungsfristen zu denen im Wohnraummietverhältnis: § 580 Abs. 2 BGB besagt: (2) Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig.     Übersicht

Fristlose Kündigung bei Mietverhältnissen über Geschäftsräume   Darüber hinaus ist selbstverständlich auch hier eine fristlose Kündigung bei Vorliegen der Voraussetzungen möglich. Hierzu ist § 543 BGB heranzuziehen, der wie folgt lautet: § 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. (2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn 1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, 2. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, daß er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überläßt oder 3. der Mieter a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt. (3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn 1. eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, 2. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder 3. der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist. (4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b, 536d und §§ 469 bis 471 entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.     Übersicht

Schönheitsreparaturen und was darunter zu verstehen ist   Was sind Schönheitsreparaturen? Gibt es bei Wohn- oder Gewerberaum nach Beendigung des Mietverhältnisses dekorative Schäden, so stellt sich häufig die Frage für die Parteien, ob deren Beseitigung zu den Schönheitsreparaturen gehört oder zu sonstigen Reparaturen. Auch bei preisfreiem Wohnraum ist die unmittelbar nur für preisgebundene Wohnungen bestehende Definition in § 28 IV 4 II BerechnungsVO maßgeblich: Danach umfassen Schönheitsreparaturen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Weitere Malerarbeiten im Inneren der Mieträume gehören grundsätzlich nicht zu den Schönheitsreparaturen. Da Fußböden inzwischen kaum noch gestrichen, sondern meist mit Teppichboden ausgelegt werden, ist anstelle des Streichens die Reinigung des vom Vermieter gestellten Teppichbodens getreten. Das Abschleifen und Versiegeln von Holzfußböden/Parkettböden, sowie die Erneuerung von Teppichböden zählt jedenfalls bei Wohnraum nicht zu den Schönheitsreparaturen. Die vorgenannte Definition der Schönheitsreparaturen gilt nach allgemeiner Ansicht auch für den Gewerberaum.     Übersicht

Wahrheitsgemäße Antworten des Mietinteressenten   Bei Abschluß des Mietvertrages sollte der Mietinteressent bezüglich der Fragen nach Beruf und Einkommen wahrheitsgemäß antworten. Gibt der zukünftige Mieter bewußt falsche Auskünfte, kann der Vermieter den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten. In dem entschiedenen Fall hatte die Mieterin behauptet, sie sei von Beruf Designerin; in Wahrheit bezog sie Sozialhilfe.     Übersicht

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